鱼和熊掌我都想要
我的观点
顺应国家房住不炒，大力发展内循环的方向。
先靠工作和投资福利积累本金，积累到一定资产之后，花掉首付的钱，剩余的资产产生的被动收入依然可以覆盖每月房贷和生活开销。工资收入用来增加资产，提升被动收入，达到买房后资产依然正向增长的状态。
感谢 也谈钱 在财富自由之路上的经验分享。我觉得在财富自由的路上，我只是个知识的二道贩子，我从也谈钱的文章中真的学到很多。
我只是分享一下自己的想法，如果你不赞同，那么你一定是对的。
如果你在发表建议之前没有关注也谈钱的公众号，没有看过《小狗钱钱》《穷爸爸富爸爸》以及更多的理财相关书籍，那么我不听我不听。
成年人应该自己做决定，自己承担后果。盈亏自负。往下看之前要做好心理准备。
观察
最近在 BiliBili 关注了很多分享房屋，装修，日常的 vlogger，观察了一波他们的操作，目前还没有发现有跟我思路一致的朋友。我买房的同事之中也没有发现有类似想法的实践。当然也有很多立志攒钱的同学，我还没有关注到，也没有分析他们有没有开始买房。目前我发现分享买房的同学，要么是自己攒够首付开始上车，要么是爸妈支持一把启动资金，然后上车开始还贷。我已知的人当中，只有也谈钱是先攒够足够本金，然后开始买房的。那么我也来分享一下我的思路吧。
为什么要先攒钱再买房
简单的来讲，我认为在房住不炒的大背景下，房价的涨幅不会像过去几年一样一飞冲天，同时，根据我了解到的理财知识，我有相当大的把握能让自己手中的资金有比房价更快的增长速度。这样，我在买房之后还有积蓄，不至于活的过于紧巴巴，降低了自己应对风险的能力和生活质量。
首先，需要建立的一个认知是，手上的钱钱，在恰当的管理之下，平均每年能产生 10% 的收益。这个平均，不是一个月两个月，不是一年两年，需要三到五年甚至更长的时间。并不是说前三年一分不赚，第四年直接暴涨 40%，而是在一个起起伏伏，总体向上的波动中，用时间抹平短期内波动后，得出的结果。
10% 多吗？听起来不多的样子。但是平均每年 10%，拉长时间，会是什么样的效果呢？
1 | 1 * 1.1 ^ 7 = 1.9487 |
大约 7.3 年的时间，就可以让 1 块变成 2 块。把 100 W 变成 200 W。这就是复利的力量，俗称利滚利。在借贷的领域威力无穷，在理财领域也是一样的。
10% 少吗？也不少，理财并不是破釜沉舟，把所有身家全部压进去搏一把翻倍的机会。而是精细的打理，做好资产配置，做好心理按摩，找靠谱的、专业的人帮忙操作，耐心等待花开的那天。不专业的人做不专业的事，大概率会亏的血本无归。所以，达成资产平均年化收益 10% 也还是挺难的一件事情。
那我们来计算一下，对于北京市而言，2020 年城镇人均可支配收入为 75602元/年
假设买房的首付先整个 100 W。按照年化 10% 来算，理财平均每年能拿到 10 W 的收益。对于两口之家来说，拿着 100 W 去理财，相当于每年多了一个北京城镇居民帮忙往家里赚钱。
相反的，如果这笔钱买了房子，是什么状况呢？没错，我承认住自己的房子会很舒服。但是算算经济上的账呢？除了首付之外，贷款还需要的吧。大致需要贷款 185 W，25 年还款，总利息支出需要 89 W。因为没有了积蓄，这笔利息都是需要一分一分的从工资里面省出来的。相当于为了还这笔利息，之后 25 年的可支配收入都是低于应该处于的水平的，虽然平均到每个月没有多少钱。但是一直被吸血的感觉，并不好受。另外，失去存款的状态下，背上房贷，每天起床第一件事就是思考要从哪里搞钱，万一遇上个什么工作变动，心态可想而知会是一个极端焦虑的状态。我不想过上那种焦虑的生活。
需要攒多少钱
当然，享受当下也是非常重要的。要不要买房？要！什么时候买？当买房这个行为不影响我的资产持续增长的时候。
之前我的想法非常简单，财富自由是第一优先级，先积累足够的本金，这些本金可以让我不用担心没有收入，不用为生活感到焦虑。当时直接照搬 也谈钱 的 10 年目标，制定了我自己的财富自由计划，以 10 年为期，500 W 为目标。
但是日子还是要过的，共同生活需要满足两个人的需求，不能自私的只顾完成自己的目标。那买房这个事情就需要再好好的考虑一次了。要同时满足两个需求：
- 居有定所
- 资产保持正向增长
第一点提供了每天的幸福感，第二点保证了生活越过越好，日子蒸蒸日上。
还是按照 100 W 的首付来计算。除了花掉的首付，我还希望能有一笔资产提供被动收入，在最坏的情况下，可以覆盖掉房贷的支出。这样，用资产产生的被动收入偿还房贷，将工资收入放到资产中，产生更多的被动收入。
这么一算，是不是相当于这套房子，我只用自己的工资付了个首付，剩下的贷款全部是用资产产生的被动收入支付的，四舍五入一下，用 100 W，买了一套 100（首付）+185（贷款）+89（利息）=374 (单位：万) 的房子？香吗？
简单用房贷计算器算一下（后面有截图），每月房贷 1.2 W，按照年化 10% 来计算，提供被动收入的资产需要有 120 W。那么，大致需要 220 W 的资金，我们就可以考虑买房了。
计算不是最最精确的，我还是个外行，房贷应该用哪个利率，买房之后还有装修等等乱七八糟的开销也都还没有计算。我只需要有一个大致的数就行了。你杠就是你对。
攒不到那么多怎么办
每个人都有每个人期望的生活，每个人也只能过上匹配自己能力的生活。努力活下去的同时，不要被消费主义思潮吞噬呀。寻找适合自己的计划，提升自己的能力，或者降低自己的预期，去罗马不是只有一条路。
房价又不是不涨
房价会永远涨吗？不会。
什么时候停呢？涨到大家都买不起了为止。
这是市场经济的思路。然鹅，我们是完全的市场经济吗？并不是，我们是中国特色社会主义制度，党的最高目标是人民的利益。神马是人民的利益？安居乐业，国泰民安才是我们的目标。那问题就来了，我党会允许房价涨到只有富人阶层可以玩得转吗？我觉得大概率不会。过去几年的房价上涨并不会是常态，房住不炒的目的就是抑制房价过快上涨，所以房价会涨吗？会。房价会像前几年一样一天一个价，翻着倍的上涨吗？并不会。
在国家大力发展内循环，促进经济发展的背景下，居民贷款买房，每月省吃俭用还贷款并不是国家想看到的局面。为什么会说省吃俭用呢？只要房价涨的足够快，房子就会被当作资产升值的工具，不止提供居住功能，还提供收藏功能。不管是为了趁便宜的时候买一套房子，等升值之后卖出，还是给下一代提前准备，只要房价涨的足够快，总会有人省吃俭用就为了多买几套房。这跟国家促进消费内循环的方向一致吗？不一致。那房价还会涨的足够快吗？不会了。那钱应该到哪里去？到国家鼓励的地方去，到优质企业中去，创造更多的价值，带来更高的回报。最终，房子和钱，我都想要。
股市就是骗局，我朋友就亏了好几万
小马过河的故事不用我多讲了吧？遇到这种问题，我倒是建议你去问问朋友，到底发生了什么？他是怎么操作的？倒不是让你落井下石看人家笑话。
举个不那么恰当的例子
英文的意思是 媒体是怎么样操控群众的观点的。
信息在传播的时候是有一定的倾向性的，比如 A 今天吐槽了一下股票跌了不少，资产缩水了 50W。但是听众可能没有 get 到，他其实去年已经赚了 150W，最近只是浮盈降低了。
要去消息的出处，验证信源，才能尽可能的还原事实。
多说一句，太多网上的吃瓜群众就是缺少这种能力，被媒体钓着走，今天哭哭啼啼说吴亦凡哥哥是冤枉的，明天就带头在朝阳看守所面前痛骂吴签摧残花季少女。
所以不要光听朋友说，是不是骗局，自己试试就知道了。
资产配置的重要性
生病了怎么办
买保险买保险买保险，能配的都配上，居安思危是一个合格的投资者的基本技能。
锻炼锻炼锻炼，复利效应最重要的是需要你有时间，不需要年化有多高，看看芒格巴菲特。
财务自由路上最大的风险其实来自于医疗支出，活着就有希望。
急用钱怎么办
如果你的知识量贼拉丰富，你就一定知道，投资不是 all in。对于破釜沉舟的勇士，我只能送上一句，您厉害，您赚的多。
正常情况下，你的备用金总是能满足你的需求的。极端情况下，信用卡也能救个急，但是要记得，信用卡的复利效应也是很恐怖的，能不用就不用，不当房奴，当了卡奴，多少有点说不过去。
再不济，总不会没有朋友亲人愿意拉一把吧？人情债是最难还的。所以一开始就要做好资产配置。不要让自己那么窘迫。
投资亏了怎么办
投资一定是有风险的，所以在开始投资之路以前，一定要给自己做好充足的知识储备和心里按摩。把风险控制在自己可以接受的程度。亏损大部分情况下对应着资产价格的下跌，好的资产也会被错杀，所以亏损往往伴随着机会。长期来看，经济发展一定是越来越好的，所以只要具备投资的基础知识，你就应该知道，亏损只是临时的状态，大笔的买家正在虎视眈眈等待抄底。
家长逼着买房怎么办
钱到底是你的还是你家长的？
要是靠家长支持才能买房，那你还是听家里人的吧，吃人的嘴短拿人的手短，自己尚且不能自立，听老人言也没什么不对。
如果钱是自己的，家长的建议就只能是建议，自己赚的钱，自己想怎么花就怎么花，成年人需要有自己的判断力，建议可以放在心上，衡量了所有利弊之后，自己作出选择，当然，后果也需要自己承担。
我也不建议因为这个事情搞得和家里关系很僵，血浓于水，出门在外受欺负了，难免哭着回家找妈妈。家长也是好心，担心孩子吃亏，所以根据自己的认知选择了一条比较稳妥的路。那么剩下的问题就在于沟通了，就像我写这篇文章一样，把自己的思路和想法，心平气和的和他们解释清楚，证明自己已经长大了，可以自己理智的作出决定了。我觉得沟通是一定可以解决问题的，如果解决不了，那就继续沟通。
租房子就是给房东打工
买了房子就不是给银行打工了吗？
大致计算了一下，首付 100W，在北京，大约能买到 100/0.35 = 286 286W 总价的房子。就算把利率很低的公积金贷满，剩下的用商贷，25 年还款，用总利息支出比较低的等额本金还款。房贷计算结果如下
为什么说复利很厉害呢？用作理财的时候，收益很高，用作贷款的时候利息也会高的吓死人。
贷款 185W，利息就要 89W。光用利息的这笔钱，在北京租 25 年的房子，每年都能有 35600 的钱可以用来租房。换个思路，如果 100W 用来理财，算个平均年化 10%，每年的被动收入除了可以覆盖租房的成本，还能实现本金增长，25 年以后，钱不仅没少，还变多了。你要是说房租会涨，钱会贬值，那理财的收益只是平均值是 10% 呢，靠谱的基金经理完全有可能超越 10% 的年化收益呀。还不说没算上这 25 年的工资收入继续放到理财当中本金也增加了不少呢。就这么大略算一下。主要表达的点在于，你看看这支付的利息，你还觉得贷款买的房子是你自己的吗？89/286 怕不是一个主卧的价格都被银行收割了。相对来看，租房住，简直是白嫖，房东简直是在做慈善。
现在你看 中农工建交 这五大行，还是慈眉善目给你的存款支付利息的慈善家吗？
房子是娶媳妇的标配
不能否认很多女生对于婚后生活最大的期待就是一屋两人三餐四季。住在自己的房子里任外面风吹雨打，我自嵬然不动。
但是仔细想一想，为什么现在大家都在买房子呢？我觉得有以下几点原因：
- 房子背后是学区，是医疗，是城市提供的配套资源。
- 2008 年以来，房价突突的往上涨，买迟了就买不到了。
- 互相攀比，别人家孩子结婚，家里给配车配房，我家也不能少了面子。
- 租的房子限制很多，容易经常搬家。
我是这么看的：
房子最大的价值是居住，附带的价值是学区。第七次人口普查之后，政府已经在急吼吼的催生了。打压学区房的政策已经出了一批，租售同权，探索保障性租赁住房的政策也都在积极的探索当中。所有给年轻人造成焦虑，阻碍人口繁衍的问题，将被一一解决。房住不炒已经喊了这么些年，居民负债率也已经到了危险的边缘。所以我不相信将来房价还会像前几年一样再次翻着番的往上涨。政府现在希望搞内循环，促进消费，让居民生活品质提高，经济形成良好循环，而不是滞胀在房市里面将泡沫推的越来越高。所以将来大概率要鼓励资金流入股市，支援实体经济发展，而房子的价格只能温和上涨，甚至保持横盘，消化当前的泡沫风险。
不要和政府政策对着干，当年鼓励下海经商，富了一批人；当年房屋商品化，拆迁，炒房富了一批人。现在政府要鼓励发展经济，养老金都入市了，还要再次错过时代的风口吗？
面子的问题就不多说了，消费主义中，我最反感的就是面子消费，偶尔有个小攀比倒是无所谓，要是说为了攀比，搭上自己 30 年的自由和父辈辛苦攒下的血汗钱，我是真的觉得离谱。我想要的是精神上的自由，生活自己过的美好就行了，面子可以不要，在我这里一文不值。更宝贵的是精神世界的充实和自由。突然觉得自己有一种穷文人的酸臭味，自己得不到的就说不稀罕🙃
说完了说完的学区和投资属性，再来聊一下居住属性。住嘛，哪里不是住呢？没钱就合租，愿意多花点钱就整租，再有点品味的，租到之后还可以简单装修一下，让自己住起来更加舒适。租房的糟心事不是没有，花多少钱享受多少钱的服务，我对这个事情有预期，自己也能接受。至于说频繁搬家，我是没有遇到过，顺便换个思路，谁能保证自己遇到的房子都是 100% 满意的呢？住久了总能发现有点瑕疵，朝向不好呀，邻居吵闹呀，隔音不好呀，你能保证自己买的房子就没有这些问题吗？租房我住的不高兴了自己还可以走，无非也就是损失一两个月的租金。买的房子能随意换吗？万一遇到一个缺德邻居，万一遇上缺德开发商，自购的房子可不是随随便便就能出手交易搬家的。现在租售比这么高，可以用相对买房很低的租金搞定居住问题，想换租就换租，体验更加丰富的人生，在我看来也很有吸引力。当然，这话说起来有点自私，随着年龄的增长，人会趋于稳定，不愿意去折腾，成家也需要考虑另一半的感受。要从长远稳定的角度来看，大部分租房遇到的问题其实还是租赁市场混乱，房东和租客不能好好履约，违约之后维权困难。既然国家要解决人口问题，居住问题，租房市场规范化是一定得推进的，也能看到近期有加快发展保障性租赁住房的政策推出，能用很少的钱解决的问题，为什么一定要掏空六个钱包来搞呢？只需要有一点点耐心，观望观望，反正房价是大概率不会暴涨了，我觉得一点都不急。先靠租房解决短期内的居住问题，同时也留出时间进行本金的积累，稍微晚一丢丢再买房，我觉得不亏。
我攒钱没那么快怎么办
话说的难听一点，都攒不下买房的钱，凭啥买房呢？
有想法是好事，野心不要大于自己的能力。活的比自己应该享受的低一点，活得就轻松一点。
easy，不要为躺平羞愧，承认自己就是普通人，并没有什么错。
如果你赚的不多，但还是有一颗攒钱的心，那么不妨到豆瓣搜索一下 丧心病狂攒钱小组
当然我不希望你为了攒钱牺牲自己的健康和快乐。
再怎么抠，享受当下都是必不可少的，也是我们财富自由的最终目标。如果你还有空闲的时间，不如想想怎么开源。
复利效应是很厉害的，你攒钱的速度，远比你想象中的快的多。
控制欲望的重要性
如果你打算做自己的理财计划，那么首先，你需要把记账和预算系统做起来。
掌握自己的钱都花到哪里去了，不该花的别花，能少花就不多花，拒绝面子消费，延迟满足，一定是你成功路上必不可少的技能。
女朋友今天跟我说：你要是现在有也谈钱那么多资产，该有多好呀。
我仔细的思索了一下：想屁吃，有那么多钱我也拿不住。
为什么这么说呢？
首先，也大的资产不全是现金，他配置了很多基金资产，每天有涨有跌，如果是你，你能承受每天的波动是自己一个月工资的情况吗？遇上了疫情，政策这样的黑天鹅，你能安安心心的工作，不焦虑的刷各种信息，频繁的看自己的资产吗？我不行，我连最近跟了一个网格策略都忍不住想一天查看 80 次账户余额。以现在我的心态，给我这么多钱，不亚于给了小孩子一把全自动手枪。
另外一点，我最近花销还是比较大的，其中有不少面子花销。这就导致了我最近三个月的预算全部是爆表的。攒钱不是说光攒就可以了，还需要有定力，持有这么多资产，千万要克制住自己消费，攀比的心，如果不加节制，再多的钱，都可以在消费主义下变得越来越少。所以在我有效控制自己的欲望，严格执行预算系统之前，我不配拥有这么多资产。
最后
感谢你能看到这里。
我了解想劝我放弃的朋友其实是担心我吃亏，损失太多的钱，一蹶不振，爬上阳台。
放心好了，我既然作出了这个选择，就做好了接受所有结果的准备。我也怕亏呀，辛辛苦苦用加班和健康换来的钱，我也不想看着它越来越少，所以我一定是在了解足够多的基础知识，做好资产配置，风险防御之后，才开始探索的。投资从来都不是没有风险的事情，我能做的就是顺着国家的方向，在所有的这些可能性当中寻找成功概率比较高的那条路。
最坏最坏的情况，大不了我爸妈再赏我一碗饭呗，躺平了。
愿我们在自由的终点碰杯 🍻
引用
微信公众号 也谈钱